Gravei este vídeo para falar sobre o assunto, ou se preferir confira o conteúdo abaixo escrito.
CORONAVÍRUS – COMO FICAM OS PAGAMENTOS DE ALUGUÉIS?
O intuito desse artigo ante a crise causada pela COVID-19, onde muitas empresas estão com suas atividades paralisadas, ficam sem saber como agir em relação aos seu contrato de locação com a pandemia causada pelo CORONAVÍRUS, como fica o pagamento de aluguéis?
O QUE É CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR?
Ambos são fatos jurídicos naturais extraordinários, fatos com repercussão jurídica que independe da vontade humana.
CASO FORTUITO
É uma conduta proveniente de ato humano, sendo imprevisível e inevitável seu acontecimento, no qual impede o cumprimento de uma obrigação exemplo de caso fortuito como Guerra, greve de caminhoneiros.
FORÇA MAIOR
Forca maior, é um evento que deriva da força da natureza, como por exemplo um terremoto, enchente provocada por fortes chuvas, independe da vontade humana.
A Pandemia causada pela COVID-19 é caso Fortuito ou Força Maior?
A Pandemia causada pela COVID-19 em nossa análise é claramente caracterizada caso fortuito ou força maior, e ainda a situação foi declarada por nossos governantes e por governantes de outros países situação de calamidade pública.
O Artigo 393 do código civil define caso fortuito ou de força maior vejamos:
Art. 393 – o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou forca maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Paragrafo único: o caso fortuito ou de forca maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
A pandemia causada pela COVID-19 CORONAVÍRUS como fica o pagamento dos aluguéis?
Sabemos que o locador sobrevive do recebimento dos aluguéis, mas em contra partida o locatário, para dar andamento no seu negócio necessita do imóvel para sobreviver.
A Pandemia causada pela COVID-19, diante do estado de calamidade publica, situação esta temporária, antes de procurarem o judiciário, até porque os prazos ante a calamidade pública, estão suspensos, é necessário bom senso entre locador e locatário e tentar entrar em acordo.
Nesse acordo vocês poderão acordar como exemplo isenções, ou descontos nos aluguéis, durante o período da Pandemia causada pelo CORONAVÍRUS e ao término da calamidade pública se retorne o valor do aluguel pactuado em contrato.
Diante a onerosidade excessiva ante ao fechamento temporário do negócio do Locatário, conforme a teoria da imprevisão e onerosidade excessiva, o locatário poderá sofrer um significativo desiquilíbrio contratual, não tendo a necessidade de utilização do imóvel por parte do locatário, podendo o contrato de locação ser rescindido, sem pagamento de multa.
No caso da onerosidade excessiva, o artigo 478 do código civil prevê:
Art. 478- nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra em virtude dos acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que decretar retroagirão da data da citação.
Neste caso, pode pleitear a resolução do contrato de acordo com o artigo 478 do Código Civil, aplicando a teoria da onerosidade excessiva.
Entretanto, o artigo 479 do Código Civil, a fim de evitar uma possível rescisão, diante do Princípio da Conservação do Negócio Jurídico, diante da situação causada pela COVID-19, o locatário para não perder o ponto locado, poderá oferecer condições que possibilite a continuidade do contrato ou invés de rescindi-lo.
Exemplo: isenção nos aluguéis no período da Calamidade pública causada pelo CORONAVÍRUS, como também oferecer desconto ou carência nos aluguéis durante o período da pandemia.
O código civil em seu artigo 317, trata da teoria da imprevisão nos contratos, pode o juiz estabelecer um valor menor do aluguel, ante aos motivos imprevisíveis que no caso foi a Pandemia Causada pela CORONAVÍRUS COVID-19.
E o artigo 18 da lei do inquilinato nº 8245/91, estabelece, que, locador e locatário fixem de comum acordo novo valor de aluguel, bem como inserir ou modificar clausula de reajuste dos aluguéis.
FIZ DEPOSITO CAUÇÃO POSSO ABATER NOS ALUGUÉIS NO PERÍODO DA PANDEMIA DA COVID-19?
É possível sim a negociação dos depósitos deixados em caução a fim de abater nos valores dos aluguéis no período da calamidade pública-COVID-19.
Mas o locatário devera providenciar um seguro fiança ou apresentar um fiador, a fim de garantir os pagamentos dos aluguéis.
No meu ponto de vista, acredito que deve ser trabalhado o bom senso entre locador e locatário antes de entrarem em uma discussão judicial e resolver a questão sobre como fica o pagamento dos aluguéis nesse período da Calamidade publica ocasionada pelo CORONAVIRUS – COVID-19.
Todos sabem que tanto o locador quanto o locatário irão sofrer os impactos relativos ao pagamento do aluguel, mas é necessário que seja aplicado o princípio da solidariedade contratual, onde através da boa-fé, impõe aos contratantes a obrigação de colaborar entre si, e em comum acordo se proponha uma alteração ou diluição dos valores dos aluguéis.
Espero que com esse artigo eu possa ter contribuído diante desse momento tão difícil que estamos enfrentando, ocasionado pela CORONAVÍRUS – COVID-19.
Rute Pereira Murbach Contadora e Advogada Tributarista